بورس املاک و مسکن چیست؟
در صورت راه‌اندازی بورس مسکن در قالب قرارداد آتی می‌توان سهام خرید یک واحد مسکونی را در بورس کالا خرید و فروش نمود. در کنار این موضوع، این امکان وجود دارد که با قیمت روز، ساختمانی را که در آینده ساخته می‌شود را خریداری کرد و به این صورت از تورم افسارگسیخته‌ای که این روزها شاهد گریبان کشور و مردم را گرفته تا حدودی در امان ماند.
در این صورت افرادی که می‌خواهند خانه بخرند و از طرف دیگر نگران افزایش قیمت هستند، این امکان رادارند که تمام سهم‌های یک واحد مسکونی را که در بازار آتی بورس کالا عرضه می‌گردد به صورت یکجا خریداری نموده و پس از اتمام کار ساخت آن یک واحد ساختمانی داشته باشند. در این طرح، به راحتی می‌توان با خرید چند سهم چند متر از یک واحد را به دست آورد. به این صورت برای خرید یک واحد ۱۰۰ متری پرداخت میلیاردی لازم نبوده و می‌شود با خرید تک سهم‌ها در بلندمدت صاحب آن خانه شد.
این موضوع در کشور ما که در حال تجربه نرخ تورم بسیاری بالایی است بسیار پرسود خواهد بود زیرا پس‌انداز کردن پول در بلندمدت باوجود چنین نرخ تورمی نه تنها ارزش‌آفرین نیست بلکه روند نزولی شدیدی نیز دارد. این موضوع مانع خرید خانه از طریق نظام پس‌انداز می‌گردد. در نتیجه، این ابزار بورسی قادر خواهد بود برای خانه‌دار کردن مردم کاربرد داشته باشد.
از طرف دیگر قراردادهای آتی در بخش ساخت مسکن نیز از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. به این صورت که سبدی از کالاهای اساسی و پایه موردنیاز ساخت‌وساز از طریق قرارداد آتی خرید و فروش شده و ریسک افزایش قیمت مصالح ساختمانی را کاهش و یا خنثی خواهد کرد. این موضوع هم در قیمت مسکن تأثیر مثبت خواهد داشت و هم در بخش ساخت‌وساز و اشتغال رونق نسبی را به همراه خواهد آورد.
در قسمت بازار تهاتر و تأمین مالی از طریق تأمین سرمایه بورس مسکن سمت عرضه نشانه گرفته شده است تا پیمانکاران ساختمانی بتوانند فقط کار خود یعنی ساخت و ساز پرداخته و تأمین مالی آن را به بورس کالا واگذار کنند. در این صورت سازندگان بزرگ ساختمان از مرجعی که وظیفه‌اش تأمین اعتبار است، سرمایه موردنیاز را دریافت خواهند کرد و شرکت‌های سرمایه‌گذاری فعال در این فرآیند از طریق انتشار اوراق و جذب سرمایه از مردم مبلغ فوق را تأمین می‌کنند.
همچنین تهاتر مصالح ساختمانی با واحد ساخته شده نیز قابلیت به وجود آمدن در بستر بورس کالا را دارد. به صورتی که بورس کالا سبدی از مصالح مهم و کاربردی از جمله آهن، سیمان، سفال و غیره را در ازای واحدی که پیمانکار با استفاده از این مصالح تولید خواهد کرد، در اختیار وی می‌گذارد. این بخش هم ارتباط مستقیمی با خانه‌دار شدن و پاسخ به نیاز مسکن از طریق رهن و اجاره خواهد داشت و هرچه تولید و عرضه بیشتر باشد قیمت‌ها نیز رقابتی‌تر و نزولی‌تر خواهد بود.
راه‌اندازی بورس مسکن
به گفته متصدیان، این طرح قصد فروش متری مسکن در بورس را ندارد؛ بلکه هدف آن پیش‌فروش مسکن در این بازار به صورت شفاف است. چون در هر منطقه وقتی ساختمان ساخته شده‌ای با یک کف قیمت مورد معامله گرفت، قیمت پیش‌فروش واحدهای جدید نیز بر اساس این موضوع و زیر قیمت ملک ساخته شده برای فروش گذاشته می‌شود، به همین دلیل پیش‌فروش ملک به شیوه اوراق در بورس کالا با گرانی قیمت مسکن ارتباطی ندارد.
بورس کالا همچنین با مجوز وزارت راه و شهرسازی و هدف عرضه املاک دولتی و ارگان‌ها در بازار سرمایه، درصدد آن است که این املاک را در قالب حراج الکترونیکی عرضه نموده و در این زمینه ایده‌ها و طرح‌های بورس کالا را برای عرضه املاک نیز در بورس در پیاده‌سازی کند.
عرضه این املاک و مستغلات در واقع در راستای قانون رفع موانع تولید انجام خواهد گرفت که طبق آن، شرکت‌های دولتی تا پایان امسال زمان دارند تا املاک و دارایی‌های مازاد خود را به فروش رسانده و یا مالیات‌های سنگین آن‌ها را پرداخت نمایند. در این زمینه گفته می‌شود بانک‌ها تمایل دارند تا دارایی‌های غیر مولد خود را به نقدینگی بدل کنند.
. ولی صندوق‌های زمین و ساختمان که از آن به‌عنوان بورس مسکن یاد می‌شود ماهیتی متفاوت خواهند داشت. مطابق این برنامه می‌بایست نقدینگی ساخت پروژه‌های ساختمانی و حمل‌ونقل از طریق واگذاری برگه‌های سهام به متقاضیان تأمین گردد.
طبق طرحی که وزارت راه و شهرسازی به سازمان بورس ارائه داده پروژه‌ها به صورت خرید متری مسکن در بورس عرضه خواهند شد و هر سهم به‌عنوان یک مترمربع در نظر گرفته خواهد شد. برای مثال واحدی در طبقه سوم یک ساختمان ۱۰۰۰ برگه سهام باقیمتی مشخص خواهد داشت که اگر یک فرد تمام هزار برگه را بخرد در پایان پروژه مالک واحد موردنظر خواهد بود.
از سوی دیگر به دلیل نبود سازوکار مشخص و برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا افزایش اجاره‌بهای خانه نیز اتفاق افتاده است که راه متعادل کردن آن روانه کردن خانه‌های خالی به این بازار است. مالک بعضی از این واحدها بانک‌ها و مؤسسات دولتی هستند که نیازی به اجاره دادن این واحدها ندارند و آن‌ها را وارد بازار اجاره نمی‌کنند.
پیش‌زمینه‌های اجرایی شدن بورس مسکن و املاک
به گفته مسئولین در بحث بازار مسکن و بورس سه اتفاق جدید در حال وقوع است که شامل صندوق‌های زمین و مسکن، واحدهای متعلق به پروژه‌های انبوه‌سازی و ورود مصالح ساختمانی به بورس و همین‌طور اختصاص تابلوی حوزه مسکن و ساختمان در بورس کالا هستند. بخش اول و دوم این اتفاقات جدید که مرتبط با جذب سرمایه‌های خرد مردمی است می‌تواند برای سرمایه‌های خرد اقتصاد پایدار ایجاد کند زیرا بازار مسکن بازاری مطمئن و بلندمدت است.
از جمله ابزارها که قرار است به منظور ثبات قیمت و پیش خرید بورسی مسکن مورد استفاده قرار بگیرد شامل اوراق سلف موازی استاندارد جهت پیش‌فروش متری ساختمان، بازار تهاتری ساختمان و مصالح و نیز انتشار اوراق خرید بر پایه معاملات مواد و مصالح ساختمانی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری ملک در تهران بزرگ، قراردادهای آتی عرضه زمین، املاک دولتی و بخش خصوصی در بورس کالاست.
هنگامی ایجاد این نوع ابزارها و قرارگیری آن‌ها در تابلوی بورس هم در عرضه ساخت مسکن انتظار تحولات شگرفی می‌رود و هم در سمت تقاضا می‌توان امیدوار داشت که مردم با خرید سهم در یک پروژه سهیم شده و از ریسک بسیار بالای افزایش قیمت‌ها مصون بوده و نیازی به پس‌انداز پولی که هرروزه ارزش کمتری می‌یابد نداشته باشند.
